Le carnet d'entretien : la mémoire technique de votre immeuble.

D'où vient-il ?

Le carnet d'entretien a été rendu obligatoire par la loi SRU du 13 décembre 2000, qui en a confié la tenue au syndic à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le décret du 30 mai 2001 en fixe le contenu minimal. L'intention est de faire survivre la connaissance technique de l'immeuble aux changements de syndic, de conseil syndical et de propriétaires.

Ce qu'il contient

Trois mentions sont toujours obligatoires :

• l'adresse de l'immeuble ;
• l'identité du syndic en exercice ;
• les références des contrats d'assurance de la copropriété et leurs échéances.

S'y ajoutent, dès lors qu'ils existent :

• l'année de réalisation des travaux importants, ravalement, réfection de toiture, remplacement d'ascenseur, de chaudière ou de canalisations, et l'identité des entreprises qui les ont réalisés ;
• les références de l'assurance dommages-ouvrage en cours de validité ;
• les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, avec leur date d'échéance ;
• les travaux préconisés par le diagnostic technique global, s'il en existe un ;
• les échéances du plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale.

Un immeuble à plusieurs bâtiments ouvre un chapitre par bâtiment. Et l'assemblée générale peut décider d'enrichir le carnet d'informations complémentaires, sur la construction de l'immeuble ou les études techniques réalisées par exemple.

Qui peut le consulter

Tout copropriétaire, d'abord. La loi impose au syndic de tenir le carnet à la disposition des copropriétaires. Chez un syndic professionnel, il fait partie des documents que l'espace en ligne sécurisé doit proposer à tous, et chacun peut le consulter et le télécharger sans frais. Une copie peut aussi être demandée au syndic ; elle peut alors être facturée au tarif prévu par son contrat.

Tout acheteur, ensuite. Le carnet d'entretien fait partie des documents remis au candidat acquéreur dès la promesse de vente (article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation).

Pourquoi il vaut de l'or

Au moment de voter des travaux, savoir que la chaudière date de 2012 et que le dernier ravalement remonte à quinze ans, c'est décider sur des faits plutôt que sur des souvenirs, et éviter de payer deux fois les mêmes diagnostics.

Pour faire jouer les garanties aussi. La garantie décennale court à compter de la réception des travaux, et retrouver l'année exacte et l'entreprise, c'est précisément ce que le carnet consigne.

Lors d'une vente, un carnet tenu avec soin rassure l'acquéreur et son notaire, et cela se ressent sur la fluidité de la transaction.

En cas de changement de syndic, enfin, le carnet fait partie de ce que l'ancien syndic transmet au nouveau. C'est l'un des fils qui assurent la continuité de la gestion.

La limite à connaître

Le minimum légal est mince. Le décret n'impose ni les devis, ni les rapports d'intervention, ni les échanges qui ont précédé une décision. Le carnet retient la conclusion, rarement le raisonnement. Sa valeur dépend donc de la rigueur avec laquelle il est tenu, et cette rigueur varie d'un syndic à l'autre.

C'est pourquoi de nombreux conseils syndicaux tiennent, en parallèle, leur propre mémoire des travaux et des décisions. Elle complète le carnet et reste acquise à la copropriété, quel que soit le syndic.