Le plan pluriannuel de travaux : dix ans d'avance sur votre immeuble.

Pourquoi il change la donne

Une copropriété qui n'anticipe pas ses travaux les subit. La toiture qui fuit se répare dans l'urgence, au prix fort, et l'appel de fonds tombe sans prévenir. Le plan pluriannuel inverse la logique : un professionnel examine l'immeuble, liste ce qu'il faudra faire dans les dix ans, estime les coûts et propose un ordre. L'assemblée décide ensuite en connaissance de cause, et le fonds de travaux se remplit à mesure.

Pour un conseil syndical, c'est un outil de discussion avec le syndic et avec les copropriétaires. Il remplace les intuitions par une liste datée et chiffrée.

Qui est concerné, et depuis quand

L'obligation vise les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux de construction remonte à plus de quinze ans. Elle est entrée en vigueur par paliers :

• le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots ;
• le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots au plus.

Depuis 2025, toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans sont donc concernées, quelle que soit leur taille. Une seule dispense existe : si un diagnostic technique global de moins de dix ans ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur cette période, le syndicat n'a pas à établir de projet de plan tant que ce diagnostic reste valable.

Ce que contient le projet de plan

La loi parle d'abord d'un projet de plan. Établi à partir d'une analyse du bâti et du diagnostic de performance énergétique, il comprend :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre ;
• une estimation sommaire de leur coût, et leur hiérarchisation ;
• une proposition d'échéancier sur dix ans.

Le projet est actualisé tous les dix ans. Il ne porte que sur les parties communes et les équipements collectifs, pas sur l'intérieur des lots.

Qui l'établit

Une personne disposant des compétences et des garanties fixées par le décret du 25 avril 2022 : en pratique un bureau d'études, un architecte ou un thermicien, qui atteste de son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs et des entreprises, et justifie d'une assurance de responsabilité professionnelle. Le syndic ne peut pas l'établir lui-même.

Ce que l'assemblée décide

Le plan passe deux fois devant l'assemblée générale. Elle décide d'abord des modalités d'élaboration du projet, et donc du professionnel retenu, à la majorité simple de l'article 24. Puis, à la première assemblée qui suit la remise du projet, si celui-ci fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix ans, le syndic inscrit à l'ordre du jour la question de son adoption. Elle se vote à la majorité de l'article 25, celle des voix de tous les copropriétaires, absents compris.

L'assemblée peut adopter le plan en entier, en partie, ou le rejeter. Adopter le plan n'engage pas encore les travaux : chaque chantier fera l'objet d'un vote le moment venu. Le plan fixe le cap, les votes suivants tiennent le calendrier.

Le fonds de travaux, son jumeau

Le plan se finance par le fonds de travaux, obligatoire dans les immeubles d'habitation de plus de dix ans. Quand un plan est adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit, ni à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, le plancher reste de 5 % du budget prévisionnel.

Les sommes versées sont attachées au lot et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat : un copropriétaire qui vend ne les récupère pas. L'assemblée peut suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel, ou la moitié du montant des travaux du plan. Les copropriétés de moins de dix lots peuvent décider, à l'unanimité, de ne pas constituer de fonds.

Le rôle du conseil syndical

Le conseil syndical donne son avis sur le choix du professionnel, et l'assemblée peut avoir fixé un seuil au-delà duquel sa consultation sur un marché est obligatoire. Une fois le plan adopté, il en suit l'échéancier d'une année sur l'autre, vérifie que les travaux votés y correspondent, et rappelle au syndic ceux qui approchent.

Le plan alimente aussi le carnet d'entretien, qui doit mentionner ses échéances. Et lors d'une vente, le plan adopté fait partie des documents remis à l'acquéreur, avec la fiche synthétique et le carnet.

Si rien n'est fait

Le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peuvent demander au syndic le plan adopté. S'il n'est pas transmis dans le mois, ou s'il est manifestement insuffisant, l'autorité peut faire élaborer le plan d'office, aux frais du syndicat. Et une copropriété sans plan se retrouve démunie face à un acquéreur, à un notaire ou à une banque qui le demandent.