Le conseil syndical : ce qu'il peut, ce qu'il doit, et comment il est élu.

À quoi il sert

La loi le dit en une phrase : le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toute question qui concerne la copropriété, de sa propre initiative ou quand on le lui demande. Il ne remplace ni l'un ni l'autre : le syndic gère, l'assemblée décide, le conseil éclaire et vérifie.

Il est obligatoire dans toute copropriété. L'assemblée peut décider de s'en passer, mais seulement à la double majorité de l'article 26. Dans les petites copropriétés, cinq lots au plus ou un budget moyen inférieur à 15 000 €, il reste facultatif.

Qui peut en faire partie

Les copropriétaires d'abord, mais aussi leur conjoint ou partenaire de PACS, leurs ascendants et descendants, leurs représentants légaux, et les usufruitiers. La loi écarte en revanche le syndic professionnel, ses préposés, et leurs proches, conjoints, partenaires, ascendants et descendants : on ne contrôle pas sa propre gestion. Un syndic bénévole, lui, échappe à cette incompatibilité.

La loi ne fixe aucun nombre de membres. Le règlement de copropriété ou l'assemblée le décident. Trois est un minimum raisonnable, et c'est le seuil à partir duquel l'assemblée peut lui déléguer des pouvoirs.

Comment il est élu

Par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, celle des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'un candidat recueille au moins le tiers des voix, l'assemblée peut procéder aussitôt à un second vote à la majorité simple de l'article 24.

Le mandat ne peut excéder trois ans, renouvelable. Des suppléants peuvent être élus dans les mêmes conditions. Les membres désignent ensuite leur président entre eux. Et si plus d'un quart des sièges devient vacant, le conseil cesse d'être régulièrement constitué jusqu'à la prochaine élection.

Ce qu'il contrôle, et comment

Le décret précise l'objet du contrôle : la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles les marchés et contrats sont passés, et l'exécution du budget. Pour cela, le conseil peut prendre connaissance, et copie, de toutes pièces, documents, correspondances ou registres relatifs à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété. Il suffit d'en avertir le syndic.

Le syndic dispose d'un mois pour transmettre. Passé ce délai, des pénalités de 15 € par jour de retard, au minimum, sont retenues sur ses honoraires lors de l'arrêté des comptes. Si le syndic ne les applique pas, le président du conseil peut saisir le juge pour les faire ordonner. Le conseil peut aussi se faire assister de toute personne de son choix, et demander un avis technique ; ces frais sont des dépenses courantes de la copropriété.

Ce que le syndic doit lui demander

L'assemblée fixe un montant de marché au-delà duquel le syndic doit consulter le conseil avant de s'engager. Elle fixe de même un seuil au-delà duquel les contrats doivent être mis en concurrence. Et avant chaque désignation ou renouvellement du syndic professionnel, c'est le conseil syndical qui organise la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, sauf si l'assemblée l'en a dispensé à la majorité de l'article 25.

Ce que l'assemblée peut lui déléguer

Quand le conseil compte au moins trois membres, l'assemblée peut lui déléguer, à la majorité de l'article 25, tout ou partie des décisions qui relèvent de la majorité simple : l'entretien courant, les petits travaux, les contrats du quotidien, dans la limite d'un budget qu'elle fixe et pour deux ans au plus. Trois décisions ne se délèguent jamais : l'approbation des comptes, le budget prévisionnel, et les adaptations du règlement de copropriété.

Ce qu'il ne peut pas faire

Sans délégation, le conseil ne décide rien à la place de l'assemblée et ne signe rien à la place du syndic. Il ne choisit pas une entreprise, il donne un avis. Il ne vote pas un budget, il le vérifie. Ses membres sont bénévoles : leurs fonctions ne donnent lieu à aucune rémunération, seuls les frais engagés pour la mission sont pris en charge. Leur responsabilité peut être recherchée, mais pour une faute, pas pour une erreur d'appréciation commise de bonne foi.

Le président a deux leviers propres. Si le syndic ne convoque pas l'assemblée annuelle malgré une mise en demeure, il peut la convoquer lui-même. Et si le syndic est défaillant, il peut agir en justice contre lui au nom du syndicat, sur autorisation de l'assemblée.